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土地市场热 楼市会否迎来新一轮涨价潮?

http://www.sz12345.cn 发布时间:2013-09-13 11:31:10 打印 RSS苏州信息港
按照以往的市场惯例,每拍出一块高价地,都会造成区域房价的重新调整,周边在售新房或者二手房坐地起价的现象屡见不鲜。不过今年这一现象并没有大规模出现,有的区域地价和房价甚至背
  土地市场热火朝天,自然不可能不对房价产生影响。按照以往的市场惯例,每拍出一块高价地,都会造成区域房价的重新调整,周边在售新房或者二手房坐地起价的现象屡见不鲜。不过今年这一现象并没有大规模出现,有的区域地价和房价甚至背道而驰。

  “华家池”并未撼动房价

  华家池三宗土地总价136.7亿元,成为杭州土地市场上的超级“巨无霸”。此前,不少业内人士认为华家池影响巨大, 并将重树区域房价新标杆。几年前的枫华府第,就曾因为雅戈尔高价拿地(原浙江工商大学),一夜上涨5000元/平方米。

  然而华家池争夺战尘埃落定之后,枫华府第现象并没有出现,这个“巨无霸”产生的冲击波,远比人们预期的要小很多。华家池周边小区,景芳小区、采荷人家、景芳小区等,在华家池拍卖前后并没有出现明显变动。而华家池周边在售的庆春御府等楼盘,也并没有因为华家池地价的出炉而重新调整房价。

  事实上这一现象看似反常,实则必然。华家池价格高,高在总价,而不是单价,对房价产生直接影响的是单价而不是总价。华家池三宗土地,虽然其中两宗封顶价成交,但并没有高得离谱。世茂拿下的58号地块折合楼面价23400元/平方米,滨江拿下的59号地块折合楼面价23200元/平方米,而绿地拿下的57号地块折合楼面价最低,尚不到20000元/平方米。

  在城东区域,华家池楼面价并不是最高的。凯旋门楼面价为23902元/平方米,比华家池任何一宗地块的楼面价都要高。显然,即便华家池三宗地总价创下历史新高,但由于单价并未突破历史最高值,华家池对区域房价的影响力也就大打折扣了。当然随着华家池三个项目的开发,周边区域环境得到改善,对房价会有一定的推波助澜作用,但这跟地价几乎没有任何关系。

  土地闹猛房价平稳

  而在华家池出让之前,杭州多宗土地屡屡以封顶价成交。就比如安徽淮矿5月28日拿下的土地,楼面价14700元/平方米,成为彭埠板块的“高价地”。6月25日金隅拿下的钱江新城南星单元地块,单价突破28500元/平方米创区域新高。而在年初,半山田园、之江等区域多宗土地的楼面价,也屡屡触及历史最高价。

  不过,周边区域的房价,并没有因为土地市场的异动,而出现集体上扬现象。一些新开楼盘,为了制造首开效应甚至开出了区域最低价:位于半山田园板块的金隅田员外6月首开起均价14900元/平方米,比周边在售楼盘低3000元/平方米以上;中海西溪华府起价16800元/平方米,成为西溪板块价格最低的楼盘;融科瑷骊山首开起价14980元/平方米,成为之江板块价格最低的楼盘;7月份首开的万科北宸之光,也没有因为周边区域地价快速上涨而坐地起价,反而打出了14800元/平方米的理性价格。

  总体上说,虽然今年杭州土地市场热度不减,一些区域的地价创出新高,但是房价的走势相对比较平稳。今年杭州房价波动最大的时期是在3-4月,并非那一时期土地成交特别火爆,而是受20%个税政策以及房产税传闻的影响。那一波行情之后,杭州房价并未出现大幅上涨。万科北宸之光低开之后,周边区域二手房价格甚至出现了小幅下降现象。

  显然,从前几个月的市场行情来判断,杭州的房价和地价已经走出了两条不同的曲线。地价对房价的影响,并没有像以前那样立竿见影。

  多数地块价格“补涨”

  地价涨了为何房价没有跟着涨?要回答这个问题,显然要对杭州当前的地价有一个理性客观的认识。

  经历2009年的高峰之后,2010年到2012年,杭州土地出让金逐年大幅下滑,2010年市本级土地出让金收入922亿元,2011年跌至427亿元,到了2012年更是破天荒地跌到了350亿元。而在市场最低迷的时候,频频出现底价成交的土地,甚至有的土地因为无人接手而流拍,地价也因此大幅缩水,不少昔日的“高价地”纷纷被套。

  而从2012年下半年开始,随着杭州楼市整体回暖,土地市场也开始活跃起来。万科北宸之光去年7月的楼面价仅4430元/平方米,而今年越秀在同一区域拿地的楼面价却高达9600元/平方米。可以说,在这一轮回涨行情中,杭州多个区域的地价回升得非常快。

  究竟是房价拉高地价,还是地价助推房价?这是一个错综复杂的话题,但从这一波回暖行情来看,是房价拉高地价。杭州房价自去年5月分出现快速回升的势头,而地价快速回升并且成交开始活跃,则是两个月之后的事情。

  这一波回暖行情中,房价回涨最快的时期是去年下半年的几个月,到了今年年初,大多数楼盘已经完成调价,进入了价格平稳期。而地价则仍处于“补涨”阶段,更由于49%溢价率上限的规定,即便是今年诞生的一些高价地,除了少数单价已经创出历史新高之外,大多数仍然没有创新高,也就不可能对房价产生太大的推动作用。

  也就是说,是房价先涨地价在后面跟。这种形势下,地价上涨房价却按兵不动,也就在情理之中了。

   供应量大增房价不敢涨

  即便新拍地价已经创出历史新高,但由于后市充裕的房源供应量,开发商显然不敢随意提价。从之前数月的市场表现看来,这也是房价没有出现大涨的原因之一。

  无论是中海西溪华府还是万科北宸之光,之所以没有因为周边区域地价上涨而趁机高开,都是因为对楼市的整体形势持谨慎态度。尤其是供应量方面,这两个楼盘都是大盘,不低开的话很可能就会承受巨大的库存压力。况且,杭州楼市库存量已经创下新高。

  高歌猛进的土地市场,还会为楼市增加巨大的房源供应量。1-8月,杭州主城区共成交土地134宗,其中住宅69宗,按照目前大多数开发商的开发速度,这些项目都将会在一年之内开盘,这也注定开发商不会盲目提价。

  那么,开发商拿了高价地,不提房价的话还怎么赢利?这是一个非常现实的问题。不过即便拿地成本高了,开发商也不是非得提高房价才能赚钱,这在业内已经成为一种新的共识。拿地成本高了,但是通过加快开发速度,省下更多的财务成本,同样可以实现微利。同样的一块地,同样的地价,同样的房价,有的开发商有利可图,有的开发商注定亏本,这样的现象将在今后的楼市中愈演愈烈。

  也正因为如此,这一轮地价上涨,并不足以迎来房价上涨。“地价一涨房价必涨”的铁律,也因此宣告破灭。


 
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