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京七条出鞘夹心房胎动遭非议 恐加速商品房价涨

http://www.sz12345.cn 发布时间:2013-10-24 16:34:02 打印 RSS苏州信息港
北京市酝酿半年之久的自住型商品房,终于在10月23日出台具体方案。该方案被称之为扩大调控的七项措施,也被称之为房地产调控长效机制。北京

北京市酝酿半年之久的自住型商品房,终于在10月23日出台具体方案。该方案被称之为“扩大调控的七项措施”,也被称之为“房地产调控长效机制”。

北京市住建委等部门联合发布的这7项措施,分别为加强限购监督、严格资金监管、强化价格引导、严格差别化信贷政策、增加自住型商品房的供应、加强市场监管、加强信息公开等。其中,对市场影响最大的新政策为增加自住型商品房供应。按照北京市的计划,年底前将完成2万套供应,明年预计完成5万套。

业内人士认为,自住型商品房是改善供应结构,解决夹心层住房问题的调控新思路(有人简称其为“夹心房”)。但从以往保障房运作情况来看,腐败与寻租恐难以避免。

7万套冲击新房市场

所谓“自住型商品房”,实际上就是北京曾试行的通过“限房价、竞地价”而建的商品房。北京市明确规定,该类商品房套型建筑面积以90平方米以下为主,均价低于周边商品房30%。该类商品房获产权证5年之后才可上市转让,并需向政府缴纳30%增值收益。

据北京市相关人士解读,自住型商品房明年推出5万套,相当于新房市场的50%,可20%的刚需人群。所谓销售均价低于周边商品房30%是按照土地上市时计算,而转让时需缴纳给政府30%增值收益具体细则仍待确定。

对于购买人群,北京市相关负责人称,凡是符合限购政策在北京市具有购房资格的家庭,均可购买。这意味着不是北京市户籍但在北京拥有5年以上纳税和社保记录的外地居民,也可购买自住型商品房。惠及范围扩大。

今年1月20日,北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布的数据显示:到2012年末,北京常住人口已达2069.3万人,比上年末增加50.7万人。其中,在京居住半年以上的外来人口达到773.8万人,他们中的一部分无疑十分渴求自住型商品房。

国务院发展研究中心研究员任兴洲在会议现场称,由于北京房价上涨较快,该政策符合北京实际,非常有必要。这相当于政府让渡了一部分土地收益,有利于夹心层买得起房。

该政策对市场的影响,业内人士判断不一。

据21世纪经济报道,某品牌开发商相关负责人认为,北京市调新政策对商品房房价影响不大。2012年,北京市计划建设收购保障房16万套,竣工7万套,供应量也不小,但实际上并未对普通商品房产生任何影响,反而,普通商品房由于供不应求,房价上涨速度仍然加快。该人士甚至判断称,由于自住型商品房要进一步挤压其他商品房用地,反而会加速商品房价格上涨,尤其是高端商品房。

值得提醒的是,由于自住型商品房限房价、竞地价,未来开发商比拼的就是压缩成本的能力。而从以往保障房建设经验看,一旦压缩成本,质量就很难保证。

21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为,自住型商品房将分流一部分高价商品房的需求,从而有助于抑制商品房价格的上涨,但后者的建设用地也将大幅减少,并导致纯商品房有效供应量的减少。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,“自住型商品房”无法解决房价上涨问题。这看似解决了不够保障房资格、又买不起商品房的夹心层的住房问题,但从廉租房、经济适用房、两限房、公租房到如今的“自住型商品房”来看,解决一个夹心层,依然会有新的夹心层出现。

僧多粥少,投机难避免

大家普遍担心,自住型商品房可能会催生新一轮不公、腐败以及寻租行为。

按照北京市自住型商品房的政策设计,《意见》严格设定了限制条件,按照一个家庭只能享受一次的原则,《意见》设定了相应限制条件:一是,购房家庭只能购买一套自住型商品房;二是,如将该类商品房出售,以后将不能购买该类商品房,并严格购买程序,加强监督。具体摇号由开发商组织,优先购买人群优先摇号。

桑豫峰表示,自住型商品房的推出,以及“门户开放”政策,必然会受到大量在京工作多年的外地人士的欢迎。但僧多粥少,轮候摇号的时间会比较长。同时,鉴于经济适用房、限价房在建设和分配过程中存在诸多不公平的现象,希望有关部门加强监管,坚决杜绝“自住房”摇号分配时的寻租行为。

蒋强(化名)看到大规模建设自住型商品房的消息后相当高兴。蒋强原本家庭名下有两套房,今年房价高点时,他出售了其中一套商品房。他告诉记者,按照北京市的政策设计,他们家完全有资格购买,甚至还可以与妻子假离婚,做到个人家庭名下无房,成为优先购买人群。李丽(化名)是北京户口,名下有多套房,她也认为自住型商品房值得投资。

一位不愿意透露姓名的分析师称,如此便宜的事情,关系户肯定会占相当一个比例。一位开发商也表示,对于注定僧多粥少的自住型商品房,具体购买过程中,关系与权力很难不发挥重要作用。

一位不愿透露姓名的业内专家认为,自住型商品房和其他商品房一样,都是个人财产收益的一种。即使通过政策设线限制以及摇号等方式来购买,也一定会催生大量不公平。按照政策设计,无论是以往的保障房还是现在的自住型商品房,都应当保证起点、过程、结果都具有公平性。但从实际操作看,三方面都很难做到。


中原市场研究总监张大伟张大伟则指出,政策设计有“漏洞”的嫌疑。他举例说,如果买套200万自住型商品房,以首付60万,贷款140万计算,月供9000元,年供11万。而按照最宽松的限价房标准,要求家庭资产76万元内,且4人以上年收入低于11万,但自住型商品房年供房贷就达11万元。二者政策明显相悖。也就是说,如果有保障房轮候资格的家庭,去买自住型住房,将有虚假提供保障房申请资料的嫌疑。

“另外,自住型商品要求满5年后再上市需要向政府缴纳30%的收益,但届时如何计算收益并没有规定,装修、税费、利息等是不是在收益里扣除,这将都直接影响投机者的投资收益。而且,在现实二手房交易中,购房者还可以通过做低网签价格等方式扩大收益。”张大伟分析称。

胡景晖认为,要想缓解北京房价上涨的问题,更应该认真贯彻“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的政策,政府重点在于加大保障房的建设力度,保证中小户型项目的比重,放开高端市场的开发,且减少或避免通过行政手段干预市场价格,更不能让“自住型商品房”演变成部分人投机楼市的契机。

 
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